Artykuły

Przez umowę o roboty budowlane wykonawca robót budowlanych zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Wzory umów o roboty budowlane dostępne są w internecie.

Umowa o roboty budowlane – koniecznie na piśmie!

Chyba nie trzeba już nikogo przekonywać, że należy spisać umowę z wykonawcą o roboty budowlane. Jeśli ekipa budowlana nie jest skora do jej podpisania, to lepiej – mimo zazwyczaj niższego wynagrodzenia – zrezygnować z jej usług. I chociaż pisemna umowa nie zagwarantuje nam, że prace zostaną właściwie i w umówionym terminie wykonane, to w razie sporów i nieporozumień jest podstawą do dochodzenie swoich praw. Umowa w formie pisemnej to niepodważalny dowód – potwierdza istnienie zobowiązania oraz określa, do czego strony się zobowiązały. Pamiętajmy, że umowa ustna też zobowiązuje, ale udowodnienie w sądzie jej zawarcia i treści jest trudne. Sąd nie będzie mógł przesłuchać stron ani świadków, jeśli wykonawca się na to nie zgodzi, a na pewno się nie zgodzi, jeśli zeznania byłyby dla niego niekorzystne. Poza tym, jeżeli prace zostały wykonane wadliwie, brak umowy pisemnej utrudnia lub wręcz uniemożliwia wyegzekwowanie praw rękojmi.

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane

Umowa powinna być spisana możliwie szczegółowo, uwzględniać poszczególne etapy prac i ich zakres, jasno określać przedziały czasowe i terminy zakończenia poszczególnych etapów. Należy jasno zaznaczyć początek, a szczególnie termin zakończenia prac budowlanych i zastrzec konsekwencje niedotrzymania terminów czy np. zniszczenia materiałów wskutek ich niefachowego zamontowania.

W umowie powinny być zawarte wyceny robót. Inwestor musi podjąć decyzję, ewentualnie negocjować z wykonawcą, czy cena kontraktowa (cena wszystkich prac) będzie naliczana ryczałtowo, czy też określana na podstawie kosztorysu. W przypadku ceny ryczałtowej należy zwrócić uwagę, że wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia nawet w sytuacji, gdy przy zawarciu umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztu prac. Określając wynagrodzenie, należy ustalić terminy oraz zasady jego wypłaty. Chodzi np. o to, że kolejne transze wynagrodzenia będą realizowane na koniec każdego miesiąca. Jednak korzystniejsze jest ustalenie płatności po wykonaniu określonego etapu czy elementu robót, ponieważ inwestor na bieżąco ma możliwość kontrolowania jakości i postępu prac.

Warto jest rozszerzyć obowiązki wykonawcy i zobowiązać go do informowania inwestora o zamiarze zawarcia umów z podwykonawcami (lub ich wykluczenia). Ma to kluczowe znaczenia dla bezpieczeństwa finansowego inwestora i ograniczenia ryzyka dwukrotnej zapłaty za raz wykonane prace. Wynika to z faktu, że w przypadku braku zapłaty ze strony generalnego wykonawcy podwykonawcy mogą dochodzić swych roszczeń bezpośrednio od inwestora. Ponadto strony umowy (inwestor i generalny wykonawca) ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście, a które ewentualnie powierzy podwykonawcom. Zgoda na zawarcie umowy z podwykonawcą jest podstawą do solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy wobec podwykonawcy za zobowiązania powstałe w związku z realizowanymi przez nich na zlecenie inwestora robót budowlanych.

Bez wątpienia w umowie powinny znaleźć się postanowienia o karach umownych. W przypadku wykonawcy będą to kary umowne za opóźnienia w wykonywanych pracach, opóźnienia w usuwaniu wad i usterek itp. Zazwyczaj wysokość kar umownych dla wykonawcy wynosi 0.1% całkowitej wartości prac budowlanych za jeden dzień opóźnienia.

Warto również w umowie o roboty budowlane zawrzeć postanowienia dotyczące możliwości odstąpienia od umowy. W takich typach umów zazwyczaj wprowadzane są zapisy, że inwestor może odstąpić od umowy w momencie, gdy wykonawca spowodował rażąco duże opóźnienie, którego nie będzie w stanie nadrobić. W takim przypadku dobrze jest wprowadzić zapisy o dodatkowej karze umownej dla wykonawcy za odstąpienie przez inwestora od umowy z winy wykonawcy.

Ważnymi zapisami są również zapisy o odpowiedzialności za wady i sposobie ich zgłaszania przez inwestora wykonawcy.

Oznaczenie stron umowy o roboty budowlane

W umowie o roboty budowlane (zresztą jak w każdej inne) trzeba wskazać, kto zawiera umowę. Inwestor podaje swoje imię, nazwisko oraz PESEL. Natomiast wykonawca podaje nazwę swojej firmy, jej adres, a także numer wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego (jeśli to spółka prawa handlowego) lub do ewidencji działalności gospodarczej (w przypadku gdy wykonawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą). Zanim podpiszemy umowę z wykonawcą, poprośmy go o przedstawienie zaświadczenia o wpisie w odpowiednim rejestrze. Potwierdza ono, że firma działa legalnie, a także dowiemy się, kto jest uprawniony do jej reprezentowania. Pamiętajmy, że w umowie o roboty budowlane koniecznie należy podać datę i miejsce jej zawarcia.

zdjęcie tytułowe: Pinterest