Kupujemy pod klucz
Wykańczanie nowego mieszkania należy do najtrudniejszych etapów zakupu nieruchomości. Nie sprowadza się ono jedynie do wykonania w nim określonych robót. Etap ten zaczyna się właściwie już w momencie odbioru lokalu – wtedy jest czas na pierwszą przymiarkę do wykończenia. To, w jakim stanie będą ściany czy jak rozprowadzone są przyłącza, wpłynie na zakres robót. Dobrze, jeśli w odbiorze towarzyszy nam wykonawca prac wykończeniowych – jego doświadczenie pozwoli nam uniknąć wielu niespodzianek. Drugi nieuświadamiany aspekt to projekt. Nie musimy oczywiście zlecać jego wykonania architektowi wnętrz, możemy go wykonać samodzielnie, ale brak jakiegokolwiek projektu uniemożliwi nam zakupy, spowoduje też nieustanny deszcz pytań od wykonawców, potrzebę częstych wizyt w mieszkaniu czy też zmiany planów i związane z nimi dodatkowe koszty.
ATUTY REALIZACJI POD KLUCZ
Do dyspozycji mamy kilka sposobów poradzenia sobie z wykończeniem mieszkania. Pierwszy to organizacja prac na własną rękę – sami szukamy wtedy fachowców i to niezależnie, czy ma to być kilku wykonawców specjalizujących się w poszczególnych pracach, czy coraz częściej spotykana opcja, jaką jest jedna ekipa wykończeniowa. Do naszych zadań należy także wybór i zakup materiałów, choć coraz bardziej popularna staje się praktyka zlecania firmie wykonawczej nabycia i dostarczenia niektórych produktów, np. chemii budowlanej. Jednak nawet jeśli część prac organizacyjnych przejmie na siebie wykonawca, to i tak zaangażowanie inwestora jest ogromne. Ponadto zazwyczaj zaskakują nas niedoszacowane koszty, musimy się też liczyć z opóźnieniami i nieoczekiwanymi zmianami planów. Druga opcja to zakup pakietu wykończeniowego – najczęściej deweloperzy współpracują z firmami świadczącymi takie usługi, możemy więc skorzystać z niej bez poszukiwania takiej oferty na zewnątrz. Wykończenie w pakiecie zdejmuje nam z głowy wiele zadań. Nad wszystkimi pracami czuwa koordynator przypisany do danej realizacji, który ma do dyspozycji wykwalifikowany zespół. Odbiór mieszkania odbywa się z udziałem przedstawiciela firmy realizującej wykończenie, nie musimy się więc martwić, że czegoś nie dopatrzymy. Projekt przygotowuje architekt, nad zakupami czuwa logistyk, a prace wykonują sprawdzeni specjaliści. Oferta firm wykończeniowych jest coraz bogatsza – zwykle mamy do wyboru wiele różnorodnych materiałów wykończeniowych, co zmniejsza ryzyko, że wszyscy sąsiedzi będą mieli identyczne mieszkania. Jak pokazuje doświadczenie wielu inwestorów, opcja ta może być w efekcie tańsza i mniej uciążliwa. Na czym można zaoszczędzić? Pierwsza korzyść to ceny materiałów. Kupując je samodzielnie, płacimy podatek VAT w wysokości 23%. Firmy wykończeniowe mają możliwość zakupu materiałów z niższym 15% VAT-em, zyskiem tym mogą się podzielić z nami. Ponadto kupując je hurtowo, bezpośrednio u producentów, również mogą uzyskiwać niższe ceny. Plusem tego rozwiązania jest również ograniczenie formalności – zamiast podpisywać kilka umów z ekipami wykończeniowymi, inwestor reguluje jeden rachunek za prace w całym lokalu. Ze względu na dużą oszczędność czasu, jaki jest niezbędny do przygotowania mieszkania do wprowadzenia się, wykończenie pod klucz jest świetnym rozwiązaniem dla osób, które chcą jak najszybciej wprowadzić się do nowego mieszkania lub je wynająć. Skorzystanie z tej oferty sprawdzi się także w sytuacji, gdy inwestor z różnych powodów nie może doglądać postępu wykonywanych prac.
OPCJE WYKOŃCZENIOWE
Kupując pakiet wykończeniowy, powinniśmy zapoznać się ze sposobem rozliczania kosztów. Zazwyczaj podawana jest cena za m2 mieszkania. Większość firm oferujących wykończenie określa jednak cenę minimalną. Może to oznaczać, że przygotowanie pod klucz bardzo małej kawalerki będzie kosztowało tyle samo co większej – najdroższe są kuchnia i łazienka, a one mogą mieć podobny metraż oraz liczbę sprzętów, niezależnie od wielkości całego mieszkania. Musimy się też liczyć z tym, że każda praca wykonana ponad standard np. wynikająca z potrzeby przeróbek budowlanych czy instalacyjnych będzie liczona dodatkowo. Z reguły pakiety wykończeniowe nie są sztywne, a więc istnieje możliwość zastosowania innego rozwiązania, niż przewiduje to dany pakiet. Inwestor otrzymuje do wyboru kilka opcji standardu wykończenia. Każda obejmuje montaż posadzek i listew przypodłogowych, całkowite wykończenie łazienki, montaż parapetów i drzwi wewnętrznych. Elementy te mogą być różnej klasy. Zwykle mamy do wyboru standard tzw. inwestycyjny, skierowany do tych inwestorów, którzy kupują mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem. Natomiast osobom szykującym mieszkanie dla siebie, zwykle odpowiada standard średni, podwyższony przeznaczony jest dla zamożniejszych. Możemy również zamówić wykończenie kuchni wraz ze sprzętami AGD, czasami oferty obejmują również umeblowanie. Koszt projektu jest w cenie pakietu. Możemy też zamówić sam projekt bez wykonawstwa. Wykończenie mieszkania można opłacić razem z kupnem mieszkania jednym kredytem hipotecznym, dzięki czemu dodatkowa pożyczka nie jest konieczna.
MEBLE I URZĄDZENIA AGD W PAKIECIE
Droższe, bardziej zaawansowane pakiety wykończeniowe obejmują także meble kuchenne wraz ze sprzętami AGD, które są w zabudowie. Kuchnia wykonywana jest na wymiar pod indywidualny projekt. Firmy wykończeniowe mają własne stolarnie lub korzystają ze współpracy ze sprawdzonymi firmami meblarskimi. W cenie pakietu jest zazwyczaj określona maksymalna liczba metrów bieżących takiej zabudowy. Rodzaj frontów i blatów może zależeć od pakietu, np. tylko w wyższym standardzie możemy liczyć na fronty frezowane, w niższym tylko na gładkie. Podobnie sytuacja wygląda, jeśli chodzi o rodzaj i grubość blatów. W umowie będziemy mieli określone rodzaj i klasę oraz markę sprzętów AGD – i w tym przypadku standard może zależeć od rodzaju pakietu. Uzupełnieniem projektu mogą być meble wolno stojące oraz AGD do salonu czy sypialni. W firmie wykończeniowej możemy też zamówić zestaw naczyń, ręczników, pościeli, a także dekoracje wnętrz w postaci lamp, tkanin, dywanów czy obrazów.
OD KONCEPCJI DO WYKONAWSTWA
Projektowanie odbywa się na rzutach deweloperskich, które są punktem wyjścia do przedstawienia inwestorowi różnych propozycji układów funkcjonalnych, czyli wizji projektowanej przestrzeni i jej podziału na strefy za pomocą ścian działowych oraz rozkładu mebli. Swoją koncepcję aranżacji i układu wnętrza architekt przedstawia w postaci modelu 2D. Po zatwierdzeniu funkcjonalności pomieszczeń opracowywana jest koncepcja rozmieszczenia instalacji elektrycznej, wodnej oraz cieplnej, zwanej dalej projektem koncepcyjnym. Następnie rozpoczyna się faza doboru materiałów – na ich podstawie projektant przygotowuje wizualizacje pomieszczeń. Fotorealistyczne obrazki to najlepszy sposób, aby rozwiać wszelkie wątpliwości co do wybranych materiałów i aranżacji przestrzeni. Po zaakceptowaniu projektu koncepcyjnego architekt przystępuje do wykonania szczegółowych rysunków, czyli projektu wykonawczego.
Z PAKIETEM SZYBCIEJ
Propozycję kontaktu z firmą wykończeniową rekomendowaną przez dewelopera możemy uzyskać już na etapie podpisywania umowy na zakup mieszkania. Oznacza to, że pierwsze spotkanie może się odbyć na długo przed odbiorem mieszkania – jest to optymalne rozwiązanie, gdy zależy nam na czasie. Jeśli zdecydujemy się na taką współpracę, podpisujemy umowę na realizację określonego pakietu jeszcze w fazie budowy mieszkania. Firma rozpoczyna prace nad projektem uwzględniającym wybrane przez nas materiały – mogą one trwać nawet kilka miesięcy. Dostajemy projekt do zaakceptowania. Może on obejmować potrzebę tzw. zmian deweloperskich, czyli takich, które deweloper jest w stanie przeprowadzić jeszcze w fazie budowy, np. nie budować jednej ze ścian działowych lub postawić ją kilka centymetrów dalej. Koordynację zmian przeprowadza osoba z firmy wykonawczej. W ten sposób same prace wykończeniowe mogą się rozpocząć z chwilą odbioru mieszkania. Firmy oferujące pakiety mają kilka realizacji jednocześnie, nie przeciągają więc terminów, dlatego prace trwają krótko.