Odbiór mieszkania od developera
W świetle tzw. ustawy deweloperskiej, której celem jest m.in. zabezpieczenie interesów klientów, wydanie mieszkania musi być poprzedzone tzw. odbiorem technicznym. W umówionym terminie strony – przedstawiciel dewelopera i nabywca – spotykają się w mieszkaniu po to, aby kupujący mógł dokonać oględzin lokalu, podczas których skontroluje on zgodność nieruchomości z zawartą umową oraz z – szeroko pojętymi – normami budowlanymi. Ewentualne błędy, usterki i niezgodności z umową są wpisywane do protokołu – deweloper w określonym czasie musi je naprawić. Przed spotkaniem warto zajrzeć do umowy, jaką zawarliśmy z deweloperem i sprawdzić, czy moment odbioru technicznego mieszkania lub domu jest przewidziany jednocześnie z odbiorem lokalu. Deweloperzy określają tę czynność w różnoraki sposób np. „odbiór kluczy”, „wydanie mieszkania”, „przeniesienie posiadania”.
W ZGODZIE Z PRZEPISAMI
Standard techniczny wybudowanego przez dewelopera i oddawanego nam do użytku mieszkania wynika częściowo z norm budowlanych, a one obowiązują wszystkich przedsiębiorców budujących mieszkania na sprzedaż. Normy te znajdziemy w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Warto zapoznać się z tymi dokumentami przed odbiorem lokalu. Obejmują one m.in. grubość ścian zewnętrznych i działowych, minimalną wysokość pomieszczeń, powierzchnię przeszkleń w stosunku do powierzchni podłogi. Normy budowlane mówią również, jakie odchylenia od grubości tynków czy kątów prostych są dopuszczalne. Inne normy, które deweloper musi stosować, to m.in. norma określająca wskaźniki powierzchniowe i kubaturowe, norma mówiąca o zasadach i wymaganiach technicznych tynków gipsowych wykonywanych mechanicznie, a także norma mówiąca o zasadach wykonywania podkładów pod posadzki, posadzek z płytek kamiennych oraz klinkierowych.
ELEMENTY STANU TECHNICZNEGO
Jednak podstawą dobrego przygotowania do odbioru mieszkania jest dokładne zapoznanie się z dokumentem nazywanym standardem wykończenia – nie istnieje bowiem jeden stan-dard techniczny oddawania mieszkań deweloperskich, każda firma określa własny zakres wykończenia oddawanych przez siebie mieszkań. Dokument ten powinniśmy otrzymać już podczas podpisywania umowy rezerwacyjnej, a na pewno podczas umowy deweloperskiej – jest to bowiem obowiązkowy załącznik do prospektu informacyjnego, który przy zawieraniu umowy deweloperskiej u notariusza podpisujemy razem z deweloperem jako jeden z załączników do zasadniczej umowy. W dokumencie określanym jako standard wykończenia znajdują się takie pozycje jak otoczenie, konstrukcja, elewacja, garaże wielostanowiskowe, klatki schodowe oraz mieszkania. Podczas dokonywania odbioru technicznego interesuje nas pozycja mieszkania. Początek listy elementów, jakie znajdziemy w standardzie wykończenia mieszkania otwiera zazwyczaj pozycja drzwi wejściowe – tutaj znajdziemy informacje o klasie antywłamaniowości, konstrukcji drzwi i materiale wykończeniowym. Następnie powinniśmy mieć informacje o ścianach wewnętrznych – w tym przypadku również sprawdzamy, jaka jest ich konstrukcja i z jakiego materiału są wzniesione. Osobną pozycją jest konstrukcja ścian zabudów szachtów instalacyjnych. Większość ścian będzie otynkowanych, dlatego trudno nam będzie naocznie ocenić zgodność z opisem, ale upewnijmy się w rozmowie z przedstawicielem dewelopera, czy nie było żadnych zmian. Istotne pozycje w standardzie wykończenia to rodzaj tynku i sposób wykończenia sufitów oraz rodzaj podłoża pod posadzki – wszystkie te elementy może zweryfikować doświadczony budowlaniec, będą one istotne podczas prowadzenia dalszych prac. Następnie przechodzimy do okien – w tej pozycji powinny być sprecyzowane materiał ram, kolor, dodatkowe funkcje np. uchylania, nawiewniki, ewentualnie klasa odporności antywłamaniowej (dotyczy zazwyczaj okien na parterze). Wraz z oknami sprawdzamy też parapety – w dokumencie powinien być określony materiał, z jakiego są one wykonane. W standardzie deweloperskim zazwyczaj nie ma drzwi wewnętrznych, ale jest taka pozycja, w której opisany jest sposób wykończenia otworów przygotowanych do montażu drzwi. Pod punktem kuchnie i aneksy kuchenne znajdziemy opis podejść do zamontowania urządzeń, sposób wyprowadzenia pionów kanalizacyjnych umożliwiających wykonanie podejść kanalizacyjnych, ewentualnie instalacji prowadzonych po ścianie. Łazienki i WC – w tej pozycji znajdziemy informacje o podejściach wody do odbiorników w miejscach przewidzianych w projekcie, sposób wyprowadzenia pionów kanalizacyjnych umożliwiających wykonanie podejść, instalacje wodne prowadzone po ścianie, biały montaż lub bez, sposób wykończenia ścian i sufitów. Ostatni punkt to instalacja c.o. – rodzaj grzejników w pokojach i łazienkach.
Zdj. 1. Jeśli nie czujemy się na siłach, by samodzielnie ocenić zgodność naszej nieruchomości z projektem i umową oraz ocenić jakość wykonanych prac, zaprośmy na odbiór mieszkania fachowca – inżyniera lub inspektora nadzoru budowlanego.
Odbiór mieszkania - kiedy otrzymamy klucze
Momentem, który ma poważne konsekwencje formalne i finansowe dla inwestora jest wręczenie kluczy. Jeśli w wyniku odbioru technicznego nie zgłosimy żadnych usterek i niezgodności, może ono nastąpić zaraz po odbiorze technicznym. Dochodzi wówczas do spisania stanu liczników wszystkich mediów, co wiąże się z ponoszeniem przez nabywcę opłat za wodę itp. oraz za administrowanie i utrzymanie części wspólnych. Jeśli więc dopiero wówczas zauważymy usterki, ucierpią nasze finanse – ponosimy opłaty, a z powodu usterek nie możemy np. rozpocząć prac wykończeniowych. Gdy podczas odbioru technicznego są niezgodności, odbiór kluczy następuje po ich naprawieniu przez dewelopera. Jeżeli w umowie nie mamy zapisów co do momentu przeniesienia własności, może ono nastąpić dopiero w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność, a więc już po odbiorze mieszkania – tak stanowią przepisy. W takim przypadku klucze możemy otrzymać dopiero po zawarciu notarialnej umowy przenoszącej własność.
WADY I USTERKI MIESZKANIA
Zdj. 2. Należy też otworzyć każde okno, by sprawdzić ich szczelność, pracę okuć oraz klamek.
Niektóre nieprawidłowości w odbieranym mieszkaniu są zwykłymi usterkami, które zależą już nie od standardu wykończenia czy przestrzegania norm budowlanych, ale są niedoróbkami wykonawców – do ich oceny wystarczy zdrowy rozsądek. Przyjrzyjmy się więc uważnie każdemu elementowi mieszkania. Podłogi powinny być równe, trzymać poziom, nie mogą być popękane. Zacieki na ścianach mogą świadczyć o nieszczelnym dachu lub przeciekach w instalacji. Zwróćmy też uwagę, czy nie są popękane lub czy pod tynkiem nie ma pęcherzy powietrza. Należy też otworzyć każde okno, by sprawdzić ich szczelność, pracę okuć oraz klamek. Jeśli okno jest wyposażone w zamek, sprawdźmy, czy jest w nim kluczyk. Przyjrzyjmy się szybom i profilom okiennym – mogą być, bowiem zarysowane, a nawet pęknięte. Ważne też, czy parapety są dobrze zamocowane i mają odpowiedni spadek. Oceńmy balkon lub taras – powinien mieć odpowiedni spadek i ujście dla deszczówki oraz solidnie mocowane balustrady. Zwróćmy uwagę, czy wentylacja ma tzw. ciąg – można przystawić zapaloną zapałkę do kratki wentylacyjnej (płomień powinien skierować się wyraźnie w stronę kratki). Sprawdźmy stan techniczny garażu i komórek lokatorskich.