Artykuły

W większości rodzin zgromadzone dobra takie jak nieruchomości są najczęściej przekazywane z pokolenia na pokolenie. Dla tych, którzy tworzą rodzinne majątki to szansa, że dorobek ich życia trafi w ręce najbliższych osób i w ten sposób trud nie będzie zmarnowany. Dla otrzymujących majątek w spadku to z kolei często możliwość lepszego życia bez konieczności uciążliwego dorabiania się.

Dziedziczenie nieruchomości - aspekty społeczne i emocjonalne 

Rzeczywistość jednak nie zawsze jest zgodna z założeniami. Sprawy majątkowe należą bowiem do sfery życia wywołującej wiele rodzinnych sporów i rodzącej najwięcej emocji. Wchodzimy tu bowiem w najdelikatniejsze rejony ludzkiego życia dotyczące relacji w rodzinach, poczucia sprawiedliwości, godności, szacunku. Przepisana w spadku czy darowana rzecz nie jest przecież jedynie wartością o charakterze materialnym, ale również emocjonalnym. Wiele z kwestii spadkowych reguluje prawo, jednak żadne przepisy nie są w stanie załatwić do końca sfery emocji, które są szczególnie duże w przypadku nieruchomości – nawet najmniejsze mieszkanie może wydawać się bardziej cennym spadkiem niż jego równowartość w gotówce. Porządek prawny umożliwiający dziedziczenie dóbr mobilizuje obie strony do pracy, oszczędzania i poszanowania rodzinnego dorobku. Osoby korzystające ze swoich nieruchomości jako miejsca do życia mogą je przekazać w spadku, tworząc w ten sposób element ciągłości życia rodzinnego – kolejne pokolenia mogą dorastać i mieszkać w tych samych murach, cieszyć się tym samym ogrodem czy pracować na tej samej ziemi. Tak powstają rodzinne gniazda. Dla pokolenia odchodzącego możliwość przekazania swojego domu i mieszkania bliskim w bardzo wielu przypadkach daje spokój, poczucie spełnienia – to ogromna wartość emocjonalna dla wielu osób w podeszłym wieku. W okresie, gdy dokonują oni życiowych podsumowań, pewność, że ich praca nie pójdzie na marne, jest często elementem zdrowia psychicznego i utrzymania dobrej kondycji. Własny dom czy mieszkanie jest też wartością, która u wielu starszych osób wzmacnia poczucie bezpieczeństwa, że nie zostaną oni bez opieki na starość – dzieci czy wnuki mogą zamieszkać z nimi, zapewniając im wsparcie. Z kolei nabywcy majątku niezależnie od więzi rodzinnych w wielu przypadkach zyskują większą motywację do zaopiekowania się seniorami, chociaż oczywiście poczucie powinności nie jest regułą.

Dom rodziców pod młotek

Obecność na rynku nieruchomości starych domów do sprzedaży może świadczyć o tym, że wielu spadkobierców pozbywa się swoich rodzinnych posesji. Nierzadko są oni do tego zmuszeni – dawno już wyprowadzili się z rodzinnych miejscowości, a powrót po śmierci rodziców często nie jest racjonalną decyzją. Sam dom czy mieszkanie nie wystarcza, by drastycznie zmienić swoje życie. Jeśli żadne z dzieci z różnych względów nie jest zainteresowane utrzymaniem nieruchomości w rodzinie, trafia ona do sprzedaży. Niejednokrotnie decyzja taka podejmowana jest dopiero po latach, przy tym w tej chwili rzadziej decydują o tym względy prawne – otrzymaną w spadku nieruchomość można sprzedać od razu, jeśli spadkodawca był jej właścicielem przez przynajmniej 5 lat. Częstsze powody późniejszej sprzedaży to trudności z podzieleniem się majątkiem z rodzeństwem czy dalszą rodziną, a kluczowe to względy emocjonalne – wielu osobom trudno jest pozbyć się miejsca, gdzie się urodzili, wychowali i dorastali. Dojrzewają oni do takich decyzji zazwyczaj dopiero wtedy, gdy okazuje się, że nie mogą utrzymać w dobrym stanie technicznym dodatkowej nieruchomości, szczególnie gdy jest ona położona w dużej odległości od ich miejsca zamieszkania. Taki majątek z czasem niszczeje i jego wartość rynkowa maleje. Proces ten pogłębia się, gdy nieruchomość jest wystawiana na sprzedaż za wygórowaną cenę i przez wiele lat nie znajduje nabywcy. Nawet najukochańszy dom po rodzicach z czasem może stać się balastem, z roku na rok tracącym wartość.

MAJĄTEK INWESTYCYJNY

Nieruchomości są jednak dzisiaj również elementem inwestycji, w ostatnich latach to częsta forma budowania rodzinnego kapitału. Niekoniecznie służy ona zaspokojeniu celów mieszkaniowych rodziny, chociaż nadal modelem spotykanym jest zakup mieszkania, które za jakiś czas jest dla dzieci, ale zanim ten moment nastąpi – wynajmowanie go. Coraz więcej osób inwestuje w mieszkania czy apartamenty turystyczne jedynie w  celach zarobkowych. Dochody z wynajmu to jedno z założeń takich inwestycji, chociaż same nieruchomości stają się kapitałem, który również podlega dziedziczeniu. W  przypadku nieruchomości inwestycyjnych na pewno nie ma tylu emocji, jak w przypadku tych, które zaspokajały potrzeby mieszkaniowe rodziny. Tutaj nie ma śladów życia rodziców czy dziadków, więc pozbycie się ich przychodzi łatwiej niż sprzedaż domu czy mieszkania rodzinnego.

NIERUCHOMOŚĆ W SPADKU - PROCEDURA KROK PO KROKU

Poświadczenie dziedziczenia

Aby wejść w posiadanie spadku po zmarłym, konieczne jest stwierdzenie nabycia spadku. Możemy je otrzymać na dwa sposoby – u notariusza w formie poświadczenia dziedziczenia oraz na drodze sądowej. Notarialnie możemy załatwić sprawę, ale tylko w sytuacji, kiedy nie ma sporu co do spadkobierców i wysokości przypadających im udziałów w masie spadkowej. Występujemy do sądu o potwierdzenie praw do spadku, gdy występuje spór co do kręgu spadkobierców bądź wysokości przypadających udziałów lub też gdy spadkobiercy są nieznani. W drodze takiego postępowania sąd bada, kto jest uprawniony do dziedziczenia po zmarłym oraz w jakim udziale. Aby takie postępowanie mogło się odbyć, niezbędne jest złożenie przez spadkobiercę wniosku wraz z załącznikami w sądzie ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego. Do wniosku dołącza się odpis aktu zgonu oraz odpisy aktów urodzenia spadkobierców i odpis aktu małżeństwa współmałżonka, jeżeli jest spadkobiercą. Postanowienie musi się uprawomocnić – dopiero wtedy spadkobiercy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości i innych dóbr wchodzących w skład spadku.

Podatek w urzędzie skarbowym

Uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia lub postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku nie oznacza końca obowiązków spadkobiercy. Należy pamiętać o podatku od spadków i darowizn. Według przepisów spadkobierca, któremu zmarły bliski pozostawił jakiś majątek zapisany w testamencie lub w formie spadku, z racji bliskiego pokrewieństwa jest zobowiązany do zapłaty podatku od spadków i darowizn. Dotyczy to każdej rzeczy materialnej i niematerialnej, której wartość przekracza kwotę wolną od podatku – zależy ona od tego, do której grupy podatkowej spadkobierca należy. Podatku nie musimy płacić, gdy spadek dotyczy małżonka, zstępnych (dzieci, wnuków, prawnuków), wstępnych (rodziców, dziadków), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, którzy mogą skorzystać z całkowitego zwolnienia od podatku od spadków i darowizn. Jednak nawet wtedy spadkobiercy muszą zgłosić się do urzędu skarbowego po uprawomocnieniu się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabyciu spadku (tak samo jak ci, którzy płacą spadek mają na to 6 miesięcy) i wypełniając odpowiedni formularz, uzyskać zwolnienie. Osoby, które podatek zapłacić muszą, podają na formularzu zeznania podatkowego, co wchodzi w skład spadku, a także określają wartość tych rzeczy. W zeznaniu wymienia się też długi obciążające spadek, które pomniejszają jego wartość, a więc i podatek. Ponadto, jeśli po złożeniu zeznania okaże się, że w skład spadku wchodzą rzeczy, których w zeznaniu nie uwzględniono albo też wyszły na jaw nowe okoliczności uzasadniające ustalenie podatku w innej kwocie niż wynikająca z zeznania, wówczas podatnik może złożyć zeznanie korygujące. W świetle nowych przepisów podatek od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości obowiązuje, jeśli została ona zbyta przed upływem 5 lat od jej nabycia lub wybudowania przez spadkodawcę.

Dziedziczenie nieruchomości przez wiele osób 

W sytuacji, gdy do dziedziczenia po zmarłym powołanych jest kilka osób, to po stwierdzeniu nabycia spadku spadkobiercy mogą podzielić się nabytym majątkiem wedle swojego uznania. Taki podział spadku odbywa się w osobnym postępowaniu zwanym działem spadku, który można dokonać w formie umowy, ale tylko wówczas, jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni co do sposobu podziału masy spadkowej. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, konieczna jest dla tej umowy forma aktu notarialnego. Natomiast, jeżeli spadkobiercy nie są zgodni co do sposobu podziału majątku, wówczas każdy z nich może żądać sądownego podziału, wnosząc do sądu wniosek o dział spadku.

Wpis w księdze wieczystej

Ostatnim postępowaniem, jakie muszą przejść spadkobiercy jest dokonanie stosownych wpisów w księgach wieczystych. Jeżeli dla danych nieruchomości nabytych w spadku prowadzone są już księgi wieczyste, w których jako właściciel wpisany jest zmarły, wówczas spadkobiercy składają do sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych, który je prowadzi, wniosek o wpisanie ich jako nowych właścicieli nieruchomości i dołączają postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku oraz postanowienie o dziale spadku, jeżeli był przeprowadzony. Jeżeli dla danych nieruchomości nie ma prowadzonych ksiąg wieczystych, spadkobiercy muszą dopiero wnieść wniosek do sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości o założenie księgi wieczystej. Do wniosku wówczas oprócz postanowień wyżej wymienionych należy też dołączyć dokumenty wykazujące, że właścicielem nieruchomości był zmarły, na przykład ostateczny akt własności ziemi, jak również dokumentację geodezyjną niezbędną do właściwego określenia nieruchomości. Problematyczne może być natomiast uzyskanie praw do nieruchomości, w których posiadanie wszedł spadkodawca bez zachowania formy aktu notarialnego – tutaj wchodzi dość skomplikowana sytuacja prawna, jaką jest posiadanie przez tzw. zasiedzenie.