Artykuły

Budynki kwalifikujące się jedynie do rozbiórki nie są zjawiskiem wcale rzadkim. Duża ich część to stare zabudowania wiejskie – należą do nich zarówno budynki gospodarcze, jak i mieszkalne. Takie działki siedliskowe znajdują dzisiaj nabywców, którzy najczęściej myślą o ich zaadoptowaniu do celów letniskowych. Wówczas nawet po wyburzeniu części zabudowań można cieszyć się walorami położenia posesji czy formy zagrody. W miastach zdarza się, że dom nienadający się do remontu nabywamy razem z działką budowlaną. Atutem może być cenna lokalizacja, natomiast sam budynek może nie mieć żadnej wartości, przeciwnie, zazwyczaj oznacza on dodatkowy koszt. Jako rozbiórkowe można też traktować nowe budynki, gdy dochodzi np. do sądowego nakazu rozbiórki zabudowy, która jest aktem samowoli budowlanej. Sytuacja ta ma miejsce niezwykle rzadko, ale rozpoczynając budowę, zadbajmy, by dopełnić wszelkich urzędowych formalności.

WĄTPLIWA INWESTYCJA

Niezależnie od położenia budynku do rozbiórki należy liczyć się z tym, że trzeba będzie zapłacić niemało nie tylko za samą robociznę, ale też za wywiezienie gruzu na zwałkę czy utylizację innych odpadów. Jeśli samo położenie posesji nie jest głównym atutem, warto się poważnie zastanowić, zanim kupi się działkę ze starym domem nienadającym się do remontu, szczególnie gdy jej właściciel chce za niego dodatkowe pieniądze. Cena takiej działki nie powinna być wyższa, przeciwnie, powinno się ją negocjować. Szacuje się, że koszt rozbiórki standardowego domu o powierzchni około 100 m2 nie będzie niższy niż 20 tysięcy złotych. Jedyną korzyścią może być bowiem odzyskanie z rozbiórki części materiałów budowanych, czasami z tego powodu może nam udać się znaleźć chętną firmę, która przeprowadzi darmową rozbiórkę. Natomiast możliwość wykorzystania starego budynku podczas budowy nowego domu jako pakamery dla wykonawców czy magazynu na materiały i sprzęt jest wątpliwa. Budynek musi być bezpieczny, czyli w stanie technicznym niezagrażającym pracownikom i znajdować się w pewnej odległości od obrysu przyszłego domu. Ponadto większość firm wykonawczych dysponuje aktualnie własnymi przyczepami mieszkalnymi, a na materiały i narzędzia stawiane są na placu budowy prowizoryczne magazyny. Uważajmy też na obecność takich budynków w ostrej granicy. Pozornie może się wydawać, że zakup działki z tak usytuowanym domem do rozbiórki pozwoli na remont lub przebudowę bez problemów prawnych. Tymczasem ze względu na zmiany w przepisach dotyczących budowy domów w ostrej granicy działki nie zawsze będzie to możliwe. Natomiast korzyści z istnienia na działce mieszkalnego domu do rozbiórki mogą wypływać z podłączenia go do mediów. Nowi właściciele będą mieli przyłącze prądu, bez którego nie można dostać pozwolenia na budowę. Trzeba jedynie pamiętać, że w czasie budowy będziemy mogli z niego korzystać jako z prądu budowlanego. Można też będzie skorzystać z podłączenia do wodociągu, a także do gazu ziemnego.

KIEDY KONIECZNA JEST EKSPERTYZA TECHNICZNA?

Jeśli chcemy chociaż częściowo uratować stary budynek i wykorzystać go jako np. bazę do rozbudowy, koniecznie trzeba zbadać jego stan techniczny. Musi to być ekspertyza techniczna stanu konstrukcji i elementów budynku z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego. Wykonanie takiego badania niezbędne jest w każdym przypadku dokonywania rozbudowy. Warto wiedzieć, że ekspertyza techniczna stanowi opracowanie szersze niż opinia techniczna. Ma ona zawierać opis badanych elementów, ocenę stanu budynku, charakterystykę wszelkich uszkodzeń, takich jak rysy, pęknięcia, zagrzybienia czy zawilgocenia, wraz z podaniem możliwej przyczyny ich powstania oraz zalecenia sposobu ich naprawy. Celem ekspertyzy jest określenie przyczyn ewentualnych nieprawidłowości, jak i wskazanie skutecznych sposobów ich usunięcia.

W ZGODZIE Z PRAWEM

Nie istnieje jednoznaczna definicja rozbiórki budynku, ale jest to jeden z rodzajów robót budowlanych, co z kolei rodzi konsekwencje prawne związane z koniecznością stosowania odpowiednich procedur administracyjnych, a także kar w przypadku ich niedopełnienia. Analizując przepisy dotyczące rozbiórki, należy zapoznać się z art. 28 Prawa budowlanego, który mówi, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Wydaje się to dziwne, gdyż rozbiórka jest przeciwieństwem budowy. Nie każdy jednak budynek można rozebrać. Wyłączone mogą być te objęte ochroną konserwatorską, ograniczenie dotyczy również budynków powyżej 8 m wysokości i postawionych w odległości od granicy działki przekraczającej połowę jego wysokości – wszystkie tego typu obiekty muszą uzyskać pozwolenie na rozbiórkę. Pozostałe wymagają uprzedniego zgłoszenia właściwemu organowi. Należy w nim określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót oraz dołączyć zgodę właściciela obiektu. Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia prac. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu w ciągu 21 dni. Właściwy organ może na nas nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na rozbiórkę obiektu, jeżeli jego rozbiórka może wpłynąć na pogorszenie stosunków wodnych, warunków sanitarnych oraz stanu środowiska lub wymaga zachowania warunków, od których spełnienia może być uzależnione prowadzenie robót związanych z rozbiórką. Właściwy organ może też zażądać, ze względu na bezpieczeństwo ludzi lub mienia, przedstawienia danych o obiekcie budowlanym lub dotyczących prowadzenia robót rozbiórkowych. Roboty zabezpieczające, rozbiórkowe i wyburzeniowe można rozpocząć przed uzyskaniem pozwolenia na rozbiórkę lub przed ich zgłoszeniem, jeżeli mają one na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Złożenie wniosku wiąże się z koniecznością wniesienia odpowiednich opłat. Ważne jest również, że, analogicznie jak w przypadku budowy, konieczne może być ustanowienie kierownika rozbiórki, który ma obowiązek prowadzić dziennik rozbiórki, umieścić tablicę informacyjną w widocznym miejscu oraz odpowiednio zabezpieczyć teren.

NIEDOKOŃCZONY DOM

Dom, którego budowa – zaczęta wiele lat temu – została przerwana na etapie stanu surowego otwartego, może nie nadawać się do wykańczania. Jego destrukcja zależy od tego, w jakim stopniu budowa była zabezpieczona. Jeśli ściany, otwory okienne i drzwiowe nie zostały niczym osłonięte, deszcz oraz śnieg wpadały do środka, zwiększając wilgoć. Ale nawet gdy zostały one prowizorycznie zabezpieczone, to najczęściej nie chroni to budynku przed zniszczeniem. Zakres destrukcji powinna określić ekspertyza budowlana, której wykonanie – nie tylko ze względów finansowych, ale i bezpieczeństwa – na pewno należy zlecić konstruktorowi. Czujność warto wykazać zarówno w przypadku budynków murowanych, jak i np. z bali. Pozostawione bez osłony ściany z drewna już po kilku latach zaczynają butwieć i porastać grzybami, a bale zaczynają się rozpadać. Ze względu na niską wartość opałową nie nadają się nawet do spalenia w kotle na paliwa stałe.

ORGANIZACJA PRAC

Prace rozbiórkowe należą do niebezpiecznych prac budowlanych. Przy ich planowaniu należy uwzględnić zasady bezpieczeństwa oraz postępować zgodnie ze sztuką budowlaną. Nie można podejmować się ich na własną rękę. Wykonywanie prac wyburzeniowych należy powierzyć profesjonalnej firmie, która dysponuje odpowiednim sprzętem, takim jak młoty pneumatyczne lub obracające się nożyce hydrauliczne. Budynki jedno lub dwukondygnacyjne wyburza się zazwyczaj poprzez podkopanie ich za pomocą koparki hydraulicznej, doprowadzając do zawalenia się obiektu w wybranym kierunku. Rozbiórka budynku wymaga postępowania w zgodzie z wyznaczoną kolejnością działań. Obejmują one wyznaczenie terenu rozbiórki, właściwą rozbiórkę budynku, usunięcie gruzu i innych materiałów na tymczasowe miejsca składowania, wyrównanie obszaru rozbiórkowego do poziomu terenu, ostateczne uprzątnięcie pozostałości po rozbiórce. Przy opracowywaniu metody przeprowadzania rozbiórki należy zlokalizować inne sąsiednie obiekty i określić, jaka jest ich wrażliwość na wibracje oraz kurz. Natomiast sam plac rozbiórkowy musi być ogrodzony i właściwie zabezpieczony. Przed podjęciem jakichkolwiek działań dekonstrukcyjnych wszelkie instalacje doprowadzające muszą być odłączone od budynku.

ODPADY PO ROZBIÓRCE – NOWE PRZEPISY

Zgodnie z nowymi przepisami, które weszły w życie 1 stycznia 2022 roku odpady powstałe podczas robót budowlanych, nie będą już zaliczane do odpadów komunalnych. Znowelizowane przepisy nakazują selektywne zbieranie oraz odbieranie ww. odpadów, z podziałem co najmniej na: drewno, metale, szkło, tworzywa sztuczne, gips, odpady mineralne, w tym beton, cegłę, płytki i materiały ceramiczne oraz kamienie.

MATERIAŁY Z ODZYSKU

Materiały budowlane drożeją dzisiaj w zastraszającym tempie, wykorzystanie tych z rozbiórki innego obiektu może nieco zredukować koszty budowy nowego domu. Zysk może być też natury estetycznej – stare drewno czy wiekowa cegła pozwalają odtworzyć w nowo powstającym domu klimat z dawnych lat. Ponadto recykling surowców niesie korzyści dla środowiska. Można też zarobić – odzyskowe drewno, cegła czy kamień są teraz w cenie. Materiały budowlane najłatwiej jest odzyskać, gdy technologia ich wytwarzania nie wymaga trwałego łączenia surowców. Niektóre można zastosować ponownie bez przetwarzania – to właśnie kamień, drewno i cegła. Do materiałów rozbiórkowych nadających się do recyklingu należą np. szyby z okien czy elementy ze stali. Najwięcej materiałów budowlanych nadaje się do recyklingu, gdy prace rozbiórkowe są wykonywane ręcznie i z użyciem specjalistycznego sprzętu. Zastosowanie materiałów wybuchowych uszkadza bowiem wiele elementów, które nadawałyby się do powtórnego wykorzystania, jest jednak mniej czaso- i pracochłonne.

RECYKLING ROZBIÓRKOWY

• Cegła rozbiórkowa – okładzina na wagę złota

Stare cegły z odzysku to materiał budowlany wręcz pożądany przez miłośników nowoczesnych wnętrz w stylu eklektycznym czy loftowym. Doceniamy w nich noszącą ślady upływu lat fakturę – wyżłobione przez deszcz czy mróz rowki, pęknięcia i uszczerbki. Stare wyczyszczone cegły sprzedawane są w całości lub cięte na płytki i oferowane jako materiał okładzinowy, który idealnie nadaje się do wykańczania wnętrz i elewacji. Najlepsze efekty czyszczenia uzyskamy, gdy mur był wznoszony przy zastosowaniu zapraw wapiennych, trudniejsze do usunięcia są zaprawy cementowe.

• Stare drewno na topie

Najwięcej tego cennego surowca odzyskamy podczas rozbiórki domu z drewna – jeśli jest ono w dobrym stanie, można wręcz cały budynek rozebrać, a następnie złożyć w innym miejscu. Takie drewniane domy do przeniesienia nadal są na rynku, choć ich liczba z roku na rok się kurczy, a ceny rosną. Ściany oraz konstrukcja drewnianych domów, stodół i innych budynków gospodarczych są też źródłem drewna odzyskowego, które możemy wykorzystać przy budowie nowego domu zarówno jako materiał konstrukcyjny, jak i wykończeniowy. Jednak również w murowanym domu są drewniane stropy, drzwi czy schody – na ogół daje się je zdemontować, ale będzie to łatwiejsze, gdy są łączone śrubami, a nie klejone. Można je poddać renowacji i wykorzystać do wykończenia czy wystroju nowego domu, zyskując w ten sposób niepowtarzalny klimat wnętrza. Ramy okien i drzwi, a także stopnie schodów na ogół wymagają szlifowania i lakierowania lub pokrycia farbą. Bez przetwarzania podczas budowy domu można wykorzystać także deski podłogowe, boazerię czy belki podsufitowe. Z kolei wyblakłe czy zniszczone elementy drewniane, których nie da się użyć we fragmentach czy całości, po zmieleniu i dodaniu substancji wiążących stosuje się do produkcji kompozytów, np. blatów czy paneli ściennych.

• Gruz – do recyklingu tylko czysty

Recykling gruzu znacznie zmniejsza zużycie surowców naturalnych oraz przyczynia się do ograniczenia kosztów składowania odpadów. Chcąc jednak odzyskać surowce wtórne z gruzu rozbiórkowego, pamiętajmy, że nie każdy jego rodzaj jest równie wartościowy. Tylko z tzw. gruzu czystego możemy otrzymać różnego rodzaju kruszywa. Rozdrobniony z powodzeniem stosuje się jako kruszywo do wzmacniania gruntu czy pod nawierzchnie, także w otoczeniu domu. Gruz mieszany można oczyścić – pozbawiony (m.in. cząsteczek gipsu) stanowi doskonałą podsypkę brukarską. Mineralne składniki gruzu rozbite na malutkie ziarenka to materiał budowlany coraz częściej stosowany do niwelacji gruntu.

• Cenna stłuczka

Stare, dekoracyjne szyby, zarówno okienne, jak i drzwiowe, można wykorzystać, o ile nie są popękane. Jeśli więc w rozbieranym domu jest piękny witraż, spróbujmy go wymontować i zachować dla siebie lub sprzedać. Szkło w postaci stłuczki jest również cennym surowcem, może być wielokrotnie poddawane recyklingowi. Surowiec ten jako mączka szklana wykorzystywany jest przy produkcji wielu materiałów budowlanych, a drobno mielone szkło stosuje się niekiedy jako materiał ścierny podczas piaskowania. Może pełnić też funkcje grysu do betonu czy ozdobnego kruszywa do wysypywania ścieżek. Sklejone żywicą cząsteczki szkła tworzą blaty i płyty znajdujące szerokie zastosowanie podczas budowy domu.

• Stal nie tylko do punktu skupu

Wykonane ze stali elementy konstrukcyjne, np. słupy czy dźwigary, są materiałem rozbiórkowym z ogromnym potencjałem. Poddana obróbce termicznej stal może przyjąć na nowo dowolny kształt i wielkość elementów, dlatego sprzedaż stalowych odpadów zawsze będzie się opłacała. Ciekawsze elementy ze stali możemy wykorzystać w aranżacji domu czy mieszkania w stylu loftowym.