Transakcja z profesjonalistą
Na rynku jest coraz mniej mieszkań, których sprzedażą czy wynajmem zajmują się ich właściciele, w przeważającej części oferty przechodzą przez biura nieruchomości. Dlaczego tak się dzieje, skoro korzystanie z pomocy pośrednika jest kosztowne? Są osoby, które chcąc zaoszczędzić, decydują się na poszukiwanie na własną rękę mieszkania czy domu lub chętnego do ich kupna, ale nie zawsze próby te się udają. W sytuacji dużej podaży nieruchomości na rynku samodzielna sprzedaż lub wynajem może trwać bardzo długo. Będzie podobnie, gdy chcemy kupić lub znaleźć do wynajęcia mieszkanie czy dom w przypadku małej podaży na rynku. Agenci znają sposoby, by znacznie przyspieszyć transakcje. Ponadto jest grupa klientów, którzy nie szukają nieruchomości poprzez czytanie ogłoszeń, tylko od razu kierują swoje kroki do biur nieruchomości. Są przekonani, że agenci mają większą wiedzę i szerszy dostęp do klientów niż przeciętne osoby, które chcą sprzedać lub kupić nieruchomość. Doświadczony pośrednik wie, w jakie ogłoszenia inwestować, by docierać do zainteresowanych zakupem. Lata doświadczeń i zdobyte przez ten czas kontakty owocują dostępem do dodatkowych baz danych, zwiększając szansę na końcowy sukces.
USŁUGA, KTÓRA KOSZTUJE
Zwracając się do biura nieruchomości, przygotujmy się na wydatek i to niemały. Nie zawsze zresztą jesteśmy świadomi dodatkowych kosztów. W ostatnim czasie wiele agencji deklaruje, że sprzeda nam mieszkanie bez prowizji, ale oznacza to zazwyczaj, że jest ona ukryta. Najczęściej wliczona jest w cenę, co znaczy, że suma, jaką otrzyma sprzedający, będzie pomniejszona o wysokość prowizji. Gdy agentowi zależy na transakcji, będzie negocjował cenę u sprzedającego, czasami zejdzie też z wysokości prowizji. Na pewno jednak nigdy z niej nie zrezygnuje, nie ma w tym zresztą nic dziwnego, jest to jego praca. Tak czy owak, za pośrednictwo w zakupie zapłacimy. Gdy sprzedajemy lub szukamy mieszkania do wynajęcia, prowizja nie będzie już ukryta. Bardzo ważny jest tutaj zapis w umowie dotyczący jej wysokości – prowizja zwykle jest podawana procentowo w stosunku do transakcyjnej ceny mieszkania. Kształtuje się ona średnio na poziomie 2-3% wartości nabywanej nieruchomości. Nawet przy niewielkim mieszkaniu może wynieść od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Są biura i agenci, z którymi wysokość prowizji można negocjować już przy podpisaniu umowy, warto podjąć taką próbę – zwykle udaje się ją obniżyć nie więcej niż 0,5%. Dobrze też jest wyjaśnić kwestię rezygnacji z usług agencji, np. czy wcześniejsze rozwiązanie umowy nie będzie generowało dla nas dodatkowych kosztów.
JEŚLI AGENCJA NIERUCHOMOŚCI NIE POBIERA OD NAS PROWIZJI ZA ZAKUP MIESZKANIA, NAJCZĘŚCIEJ JEST ONA DOLICZONA DO CENY.
SPRZEDAŻ NA WYŁĄCZNOŚĆ
Czasami warto rozważyć usługę sprzedaży czy wynajmu mieszkania lub domu na wyłączność jednemu biuru nieruchomości. Umowa taka jest zawierana na określony czas, np. na pół roku. Gdy dojdzie do transakcji, zapłacimy wówczas wyższą prowizję niż w przypadku zwykłej usługi. W czasie trwania umowy nie będziemy mogli też oddać mieszkania do sprzedaży innej agencji, chociaż czasami nadal pozostaje nam możliwość oferowania go na własną rękę – wszystkie te zasady muszą być precyzyjnie określone w umowie. Na pierwszy rzut oka wydaje się więc, że nie jest to dla nas korzystny układ, ale w trudnej sytuacji rynkowej może się nam to opłacać. Już w samej umowie możemy mieć zapis, że mieszkanie będzie promowane w znacznie większej liczbie kanałów niż przy umowie zwykłej. Oferta jest przy tym obecna tylko w jednej agencji, co oznacza, że każdy klient zainteresowany mieszkaniem trafi właśnie do niej. Jeśli ogłoszenie jest w wielu biurach, praca agenta może pójść na marne, gdy w jednej, będzie bardziej zmotywowany do pracy – prawdopodobieństwo, że ostatecznie prowizja trafi do niego i że jej wysokość będzie wyższa, jest znacznie większe. Jest też wiele profesjonalnie działających biur, które w ramach umowy na wyłączność, oprócz intensywniejszej promocji nieruchomości, oferują takie usługi jak przygotowanie mieszkania do oględzin, posprzątanie, wykonanie profesjonalnych zdjęć czy prezentacji filmowej. Usługa taka opiera się na zminimalizowaniu naszego wysiłku – agentowi powierzamy klucze, tak aby w dowolnej chwili, bez naszego zaangażowania mógł pokazać lokal potencjalnym klientom. Do zadań agencji będzie należało wówczas zadbanie, by mieszkanie każdorazowo prezentowało się jak najkorzystniej. To pośrednik musi dopilnować, by mieszkanie było np. wywietrzone.
MONITORING OFERTY
Z agentem możemy umówić się na spotkanie w biurze lub w oferowanej nieruchomości. Pierwsze kroki współpracy możemy jednak podjąć, nie ruszając się z domu. Wiele nowocześnie działających agencji ma na swoich portalach darmowy formularz wyceny nieruchomości. Wpisując dane mieszkania, uzyskamy jego przybliżoną cenę. Po przeanalizowaniu oferty doradca skontaktuje się z nami, aby ją uszczegółowić i na tej podstawie przygotować dedykowany raport cenowy – to porównanie cen ofertowych i transakcyjnych podobnych mieszkań w okolicy. Na spotkaniu agent przedstawi również szacunkowy czas sprzedaży mieszkania za oczekiwaną przez nas cenę. Nowocześnie działające agencje sporządzają wycenę na podstawie zaawansowanego algorytmu cenowego, który uwzględnia wiele danych: ceny ofertowe, lokalizację, metraż, standard, piętro, rok budowy, obecność windy w budynku, jak również aktualne ceny transakcyjne podobnych ofert w okolicy. Na podstawie tak szczegółowych informacji agent wie, co wpłynie na sprzedaż. Przed rozpoczęciem działań pośrednik przygotowuje nam najlepszą strategię sprzedaży nieruchomości. Zorganizuje też profesjonalną sesję zdjęciową i spacer 3D. Kolejny krok to ogłoszenie sprzedaży na najpopularniejszych portalach nieruchomości. W zakres usług wchodzi również pomoc przy zgromadzeniu niezbędnych dokumentów i sfinalizowanie transakcji u notariusza. Podczas współpracy na bieżąco będziemy informowani, jakie są postępy sprzedaży i jak zmienia się strategia. Niektóre agencje oferują stosunkowo nową usługę – tzw. dzień otwarty, w czasie, którego mieszkanie będą mogli odwiedzić potencjalni nabywcy. Prezentacja powinna odsłonić atuty lokalu: np. możliwości przestawienia ścian, podziału jednego pokoju na dwa mniejsze, otwarcia kuchni. Innym środkiem jest też visual staging, czyli wizualizacja ukazująca, jak może wyglądać mieszkanie po wprowadzeniu zmian – może to być nawet projekt wraz z wyceną remontu.
HOME STAGING RÓWNIEŻ W AGENCJI
Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży nie oznacza wyburzania ścian, budowania ich na nowo ani nawet gruntownych remontów posadzek, łazienek czy kuchni. Profesjonalista wskaże, jak niewielkim kosztem wydobyć atuty mieszkania i zminimalizować wady. Czasami wystarczy gruntowne posprzątanie, zdepersonalizowanie go, czyli pozbawienie naszych osobistych rzeczy oraz kilka dobrze dobranych dodatków dekoracyjnych, by mieszkanie było milsze dla oka. Taka usługa nazywana home stagingiem zdobywa coraz większą popularność. Oferuje ją także wiele profesjonalnie działających agencji nieruchomości. Zatrudniają oni lub współpracują z home stagerami, których usługa może być doliczona do prowizji agencji lub płatna osobno – wszystko zależy od umowy z agencją. Pamiętajmy jednak, że zapłata za home staging obejmuje doradztwo i prace aranżacyjne, czasami również posprzątanie. Po naszej stronie pozostaje koszt wszystkich dodatków, np. tkanin czy kwiatów. Zapłacimy osobno również za bardziej gruntowne porządki i zakup niezbędnych do niego środków czystości. Koszty będą wyższe, gdy home stager zaproponuje wypożyczenie do sesji fotograficznej czy na dzień otwarty np. mebli i dekoracji. Usługa home stagera zależy od zakresu i może się zamknąć w kilkuset złotych, ale może też sięgnąć kilku tysięcy. Po zastosowaniu home stagingu wartość mieszkania wzrasta często aż o 10-15%.
FINAŁ U NOTARIUSZA
Prowizja pośrednika obejmuje również przeprowadzenie nas przez samą transakcję. Agent może nam wskazać biuro notarialne, ale możemy też sami wybrać notariusza, a pośrednik załatwi w naszym imieniu termin i dostarczy mu niezbędne dokumenty. Nie ominie nas jednak obowiązek obecności w biurze podczas podpisywania aktu notarialnego – tu agent nie może nas wyręczyć, chyba że udzielimy mu specjalnego pełnomocnictwa! Może się natomiast zdarzyć, że będzie on chciał być obecny w kancelarii notarialnej podczas spisywania aktu sprzedaży. Jest to zupełnie zbędne, bo to zadaniem notariusza jest zadbanie, aby akty i dokumenty były sporządzane w sposób zrozumiały oraz przejrzysty, a dodatkowo ma on obowiązek czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i interesów stron. Notariusz jest również zobowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej. Nie tylko, więc nie ma uzasadnienia obecność agenta nieruchomości
PEWNIEJSZY ZAKUP
Profesjonalna agencja może nam oszczędzić sporo czasu i nerwów również, gdy kupujemy nieruchomość. Mieszkanie czy dom, które jest już w ofercie agencji, powinno mieć sprawdzony stan prawny. Zanim agencja wystawi ogłoszenie, upewnia się, czy właścicielem mieszkania jest osoba, która się za nią podaje, czy nie jest ono zadłużone lub obciążone wadami prawnymi. Sprawdza także, czy w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany oraz czy nie jest ono obciążone tzw. prawem dożywocia. Weryfikuje stan gruntu pod budynkiem oraz stan techniczny budynku. Do sprzedaży biuro powinno mieć zgromadzone wszystkie dokumenty i informacje o opłatach – czynszu oraz podatkach.